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房贷再曝潜规则看银行如何给购房人埋雷

发布时间:2019-08-23 13:28:40

购房者办理房贷后,银行往往出于自身利益迟迟不办房产抵押登记,而一旦购房者遭遇纠纷房产被查封,失去抵押物的银行就会起诉购房者,要求一次性还清巨额的贷款本息,这无疑会使得购房者顿时陷入经济上的 灭顶之灾 。

现实中,贷款买房后抵押登记拖延未办的现象大量存在,普通购房者根本不知情。2008年以来,本市已发生此类案件至少12起。

专家表示,银行怠于办理抵押登记,无疑是给购房者 埋雷 ,会给购房者带来巨大风险,这种 潜规则 一旦被人恶意利用,故意制造恶意诉讼后申请法院查封房产,紧跟着银行就会把购房人弄得 倾家荡产 。

典型案例

一次经济纠纷 意外带出连环诉讼

张林(化名)是一名商人,生活原本安逸富足。2009年夏天,他与一家公司发生经济纠纷。对方起诉了张林,还申请由法院查封了张林名下的一套位于朝阳区财富中心的房子。就在张林为这起官司懊恼时,他意外收到了另一张法院传票。

财富中心的房子是张林贷款买的,起诉他的正是放贷的浦发银行。银行要求张林立即偿还剩余贷款的本金509万余元及相应的利息。

我一直按时还着房贷,银行起诉我是为哪门子呢! 张林之后咨询了律师,才明白其中原委。原本,每一笔房贷的发放,银行都需要以购房者的房产作为抵押。而根据法律规定,只有到建委办理了抵押登记手续,房产抵押才在法律意义上生效。尽管浦发银行早已为张林发放贷款,但一直没办房产抵押登记手续。

两家银行起诉

要求一次性还贷

浦发银行此次起诉的理由是:如今房屋被法院查封,无法再办理抵押登记手续,这意味着法律意义上的房产抵押已经无法成立,在没有抵押物的情况下放贷,风险太大,所以要求解除贷款合同,张林一次性还清剩余贷款。

张林说: 按一般老百姓的理解,我签完房贷合同,银行给我放贷,我按时还月供就行了,谁知道什么抵押登记呀!再说,即使是没做抵押登记,也是你银行自身工作迟缓,怎么能让我承担这个责任呢?

就在张林发牢骚的时候,第三张法院传票来了。

原来,浦发银行起诉后申请法院查封了张林另一套位于朝阳区阳光上东小区的房产。

而这套房产也是贷款买的,放贷的某银行也一直没办房产抵押登记。这家银行以同样的理由起诉到法院,要求解除贷款合同,由张林一次性偿还贷款1 4万余元。

接连遭遇败诉

购房者几近倾家荡产

,两家银行均胜诉。法院认为,涉案房屋已不能办理抵押登记,担保方式不可能实现,银行有权宣布贷款本息提前到期并解除合同。

先前的经济纠纷案件张林败诉,本来就要支付给对方一大笔钱款,两家银行的同时逼债更无异于釜底抽薪,突然冒出来的巨额支出让张林资金链几乎断裂。

让他郁闷的是,银行申请法院财产保全后,其期货账户也被冻结,如今期货账户已被强行平仓,损失巨大。

为了偿还银行贷款,张林被迫将另外一套家人自住的三居室低价卖掉。为了继续做生意,他只好去借高利贷维持公司运营。

如今,张林和某公司之间的经济纠纷仍没了结。他沮丧地表示,他很清楚,无论这起经济案的结果如何,两家银行起诉给他带来的窘迫,已不可能逆转。

购房人:按期还月供我没问题,让我一次性还清贷款本息,那得要我的命!

银行:房屋抵押登记还没办呢,我能随时要求解除贷款合同。

原因探究

缓办抵押登记

银行旨在规避贷款风险

对于普遍存在的银行抵押登记办理拖沓的问题,银行业人士表示,原因主要在于各家银行普遍将抵押登记办理事宜外包给社会上的公司, 双方的衔接问题导致拖沓 。

但朝阳法院商事审判庭庭长李有光不认同这一点。她表示,银行怠于办理抵押登记的现象,主要集中在贷款购买开发商的 一手房 。根源是银行在打 小算盘 ,没有尽力去监督。

李有光庭长表示,在 一手房 的房贷合同中,有银行、开发商和购房者三方。合同中都会约定,抵押登记办理之前,如果购房人逾期还贷,银行可以直接向开发商追偿。

开发商的经济实力显然远远超过个人。在这种前提下,房产抵押登记之前,银行的贷款风险反而更小。

迟迟不办理抵押登记手续,正是为了尽量延长开发商的担保期限。其实从贷款合同的内容上就能看出端倪:由银行制定的格式化的合同,其中普遍没有约定办理房产抵押登记的期限。

开发商不 背黑锅

购房者承担巨大风险

专家表示,刻意加重担保风险,这种做法对开发商来说显然是不公平的。早年间,出现过大量开发商替购房者 背黑锅 的案例。

法院在审判实践中渐渐意识到这一点,出于公平原则形成了新的审判共识:如果银行在已经拿齐材料的情况下怠于办理抵押登记,将免除开发商的保证责任。

在银行诉张林的房贷案中,其实有两个被告,一个是张林,另一个就是开发商。或许银行的起诉本意是让开发商 扛 ,但在法院新的审判思路之下,开发商 闪了 ,购房者成了 受害者 。

而在记者统计出的12起类似案件中,法院认定银行 怠于办理存在过错 的,只有张林一案。

但银行承担的过错责任很轻, 价值 是12500元浦发银行要求张林一次性还贷的同时还要求他赔偿2.5万元的律师费,考虑到银行的过错,法院为张林 减免 了一半。

法官建议

银行拖延不办

购房者有权起诉要求立即办

审理过大量房地产纠纷案的大兴法院法官赵玉东表示,对于正准备贷款的购房者而言,可以在签订合同时与银行协商,要求签订补充协议,确认抵押登记的办理期限,并约定抵押登记因银行原因逾期未办的违约责任。

而对于那些正在正常支付 月供 的购房者,可通过到建委查询,发现抵押登记至今未办的,有权催促银行尽快办理,如果银行仍然拖沓,购房者可就此提起诉讼,要求其立即办理。

赵玉东表示,办理抵押登记,需要银行登录北京市房屋交易权属管理信息系统办理系统用户注册和权限分配,领取加密钥匙,购房者无法自行办理,只是协办方。购房者的义务,是将办理手续所需的房产证、身份证复印件等及时交到银行。

他提醒说,购房者应留下已在特定时间交付材料的证据,以备不时之需。(记者 付中 闫新红)

记者追访

此类案件近年来频发 涉及多家银行

记者从本市法院了解到,2008年至今,类似案件已经至少发生12起,除浦发银行外还涉及到其他多家银行。

虽然案件数量不多,但均是 一击必杀 ,对购房者个人影响巨大。有的人为了还债,刚40岁就已经急得头发花白;有的人为了躲债,被迫放弃北京的稳定生活,逃回老家。

受害者 之一张红(化名)告诉记者,她原本住在朝阳区山水文园,女儿在北京读大学,全家生活幸福。

突遭连环诉讼后,张红被迫回到延吉老家躲债。她的表弟说,为了还债张红经常拆东墙补西墙,窘迫时连几十元的车费都拿不出来。

普通购房者 不懂 抵押登记 为何物

记者还了解到,目前,房屋贷款合同签订后,抵押登记手续被长期拖延办理甚至不办的现象大量存在。而多数购房者根本不知道 房产抵押登记 这个概念,更谈不上找银行催办。

北京市中广维天法律服务所主任芦争对这种房贷 潜规则 表示忧虑。他说, 房屋抵押登记拖延不办 的普遍现象,实际上也给购房人 埋下了一颗雷 ,很有可能被人恶意利用,制造恶意诉讼去坑害他人。

他只需要知道你的房子没办抵押登记手续,然后利用或制造一起标的额很大的诉讼,申请法院查封房产。之后他什么都不用做,银行就会把你搞得倾家荡产。 芦争说。

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